Kalkulator donosa nepremičnine
Se nakup izide? Vpiši nakupno ceno, najemnino in mesečne stroške — izračunaš bruto in neto donos, dobo vračila in mesečni denarni tok, tudi kadar nepremičnino kupuješ s kreditom.
Vneseni podatki
Vključi tudi davek, notarja, agencijo in prenovo — to je znesek, ki si ga res dal iz žepa.
Delež leta, ko stanovanje ni oddano. En prazen mesec na leto je približno 8 %.
Zavarovanje, rezervni sklad, upravnik, nadomestilo za stavbno zemljišče, vzdrževanje. Brez obratovalnih stroškov, ki jih plača najemnik.
Neobvezno. Vpliva na denarni tok, na donos nepremičnine pa ne.
Izračun
Po stroških in obroku kredita, pred davkom.
Donos je izračunan pred davkom. Koliko ti ostane po njem, preveri v kalkulatorju davka od najemnine. Davek od najemnine
Bruto in neto donos — v čem je razlika
Bruto donos je letna najemnina, deljena z nakupno ceno. Uporaben je za hitro primerjavo oglasov, o stroških pa ne pove ničesar.
Neto donos od najemnine najprej odšteje nezasedenost in stroške lastnika. Razlika med enim in drugim je pogosto ena do dve odstotni točki — in prav ta razlika odloči, ali je nakup dober.
Kateri stroški sodijo v izračun
Rezervni sklad, zavarovanje, upravnik, nadomestilo za stavbno zemljišče in vzdrževanje. Za vzdrževanje je razumno pravilo približno ena mesečna najemnina na leto — kotel, bojler in pralni stroj se pokvarijo po svojem koledarju.
Ne štej obratovalnih stroškov, ki jih plača najemnik, saj niso tvoj strošek. Štej pa menjavo najemnika: prazni tedni in beljenje se zgodijo vsakih nekaj let.
Kaj pomeni doba vračila
Doba vračila je nakupna cena, deljena z letnim neto prihodkom: v koliko letih te nepremičnina poplača, če se najemnina in stroški ne spremenijo. 20 let ustreza približno 5 % neto donosa.
Ne upošteva rasti vrednosti nepremičnine, inflacije niti odplačevanja kredita — je merilo najemnine, ne celotne naložbe.
Pogosta vprašanja
Kakšen donos je dober?+
Odvisno od lokacije in tveganja, zato ene številke ni. Smiselno je izračunati neto donos in ga primerjati z drugimi naložbami ter s stroški kredita — če je neto donos nižji od obrestne mere, nakup nosi najemnina le na papirju.
Ali naj v ceno štejem stroške nakupa?+
Da. Davek na promet z nepremičninami, notar, agencija in začetna prenova so del vloženega zneska. Brez njih je donos videti višji, kot je v resnici.
Kako upoštevam kredit?+
Obrok vpiši med vhodne podatke: zniža mesečni denarni tok, donosa nepremičnine pa ne spremeni. Donos meri nepremičnino, denarni tok pa tvojo denarnico.
Zakaj je neto donos precej nižji od bruto?+
Ker bruto donos predpostavlja polno zasedenost in nič stroškov. Ko odšteješ prazne mesece, stroške lastnika in davek, ostane realna slika — običajno precej nižja.
Drugi brezplačni pripomočki
Davek od najemnine
25 % od osnove, znižane za 10 % normiranih stroškov.
Obračun stroškov
Razdeli položnico med najemnika in lastnika — po porabi, fiksno ali v odstotku.
Brezplačna Excel predloga za najemnine
Delujoče formule za najemnine, stroške in letni povzetek z oceno davka. Prenesi in uporabi takoj.