Davek od najemnine v Sloveniji: koliko, kdaj in kako

Koliko davka plačaš

Dohodek iz oddajanja premoženja v najem je obdavčen po enotni stopnji 25 %. Davek je cedularen: ne sešteva se s plačo ali pokojnino in ne vpliva na tvoj dohodninski razred.

Osnova ni celotna najemnina. Zakon prizna normirane stroške v višini 10 % prejete najemnine, zato se davek obračuna od 90 % najemnine. Dejansko to pomeni 22,5 % prejete najemnine.

Primer izračuna

• Mesečna najemnina: 800 €, oddajano vseh 12 mesecev
• Letna najemnina: 9.600 €
• Normirani stroški (10 %): 960 €
• Davčna osnova: 8.640 €
• Davek (25 %): 2.160 € na leto oziroma 180 € na mesec
• Neto ti ostane: 7.440 €

Za svoje številke uporabi brezplačni kalkulator davka od najemnine — vpišeš mesečni ali letni znesek in število mesecev oddajanja.

Kaj šteje v najemnino in kaj ne

Obdavčena je najemnina, ki si jo v letu dejansko prejel. Če najemnik decembra ni plačal, decembrska najemnina ne spada v to leto, ampak v leto, ko jo prejmeš.

Obratovalni stroški — elektrika, voda, ogrevanje, odvoz smeti —, ki jih najemnik plača neposredno ali ti jih povrne po dejanski porabi, praviloma niso tvoj dohodek, če so v pogodbi dogovorjeni in obračunani ločeno od najemnine. Zato je ključno, da v evidenci najemnino in stroške vodiš ločeno.

Varščina ni dohodek, dokler je ne obdržiš. Če jo ob koncu najema (delno) obdržiš za poplačilo dolgov ali škode, preveri pri FURS, kako jo prijaviti.

Kdo odda napoved in do kdaj

Če oddajaš fizični osebi, napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem oddaš sam, do 28. februarja za preteklo leto. Najlažje jo oddaš v eDavkih; oddaš jo lahko tudi na papirnem obrazcu. Če rok pade na soboto, nedeljo ali praznik, se izteče naslednji delovni dan.

Na podlagi napovedi ti FURS izda odločbo z zneskom davka in rokom plačila. Davka torej ne plačuješ sproti, ampak enkrat letno po odločbi.

Če oddajaš podjetju ali samostojnemu podjetniku, je ta praviloma plačnik davka: ob izplačilu najemnine obračuna in plača davčni odtegljaj, ti pa za ta dohodek napovedi ne oddajaš.

Če napovedi ne oddaš, ti FURS lahko izreče globo — poleg davka, ki ga moraš plačati v vsakem primeru.

Ali moraš najemno pogodbo prijaviti v ETN?

Evidenco trga nepremičnin (ETN) vodi Geodetska uprava. Fizičnim osebam, ki oddajajo v najem, najemnih poslov praviloma ni treba poročati same — podatke iz napovedi za odmero dohodnine od najemnin GURS-u posreduje FURS.

V ETN neposredno poročajo med drugim pravne osebe in samostojni podjetniki kot najemodajalci, podjetja, ki najemajo od fizičnih oseb, in upravniki stavb — mesečno, do 15. v mesecu za posle, sklenjene v preteklem mesecu. Če spadaš v katero od teh skupin, preveri aktualna navodila pri GURS.

Normirani ali dejanski stroški

Normirani stroški (10 %) se priznajo samodejno, brez računov in dokazil. Zato jih uporablja večina najemodajalcev.

Namesto normiranih lahko uveljavljaš dejanske stroške vzdrževanja, ki si jih imel z oddano nepremičnino, a jih moraš dokazati z računi in dokazili o plačilu. To se izplača le, če so bili stroški v letu bistveno višji od 10 % najemnine. Pogoje preveri pri FURS ali davčnem svetovalcu.

Kaj beležiti čez leto

• datum in znesek vsake prejete najemnine, po najemnikih
• obdobje oddajanja in najemno pogodbo
• obratovalne stroške, ločeno od najemnine
• varščino in kaj se je z njo zgodilo ob koncu najema
• račune za vzdrževanje, če razmišljaš o dejanskih stroških

Iz takšne evidence napoved izpolniš v nekaj minutah. Lahko jo vodiš v brezplačni Excel predlogi ali v RentLOG, ki iz plačil sam sestavi letni pregled in oceno davka.