Delitev obratovalnih stroškov med lastnikom in najemnikom
Posodobljeno: 3. november 2026
Najemnina je dogovorjena enkrat, položnice pa prihajajo vsak mesec in so vsakič drugačne. Ta vodič razloži, kateri stroški običajno bremenijo najemnika in kateri lastnika, kako položnico pošteno razdeliti in kako se izogniti sporom ob koncu najema.
Kdo plača kaj
Kateri stroški gredo najemniku, določa najemna pogodba, zato jih v njej naštej izrecno. V praksi velja:
- Najemnik: stroški, ki nastanejo z uporabo stanovanja — elektrika, voda, ogrevanje, plin, odvoz smeti, internet in TV, čiščenje skupnih prostorov.
- Lastnik: stroški lastništva — rezervni sklad, večja popravila in investicije, zavarovanje nepremičnine.
- Po dogovoru: stroški upravljanja in manjša tekoča popravila. Kar ni zapisano v pogodbi, je najpogostejši vir sporov.
Štirje načini delitve položnice
Ko je račun izdan na lastnika ali na celo hišo, ga je treba razdeliti. Najpogostejši načini:
- Po porabi: če ima enota svoj podštevec, najemnik plača delež, ki ustreza njegovi porabi. Najbolj pošteno in najmanj spornih pogovorov.
- Fiksni znesek (pavšal): najemnik vsak mesec plača dogovorjen znesek, ne glede na dejanski račun. Enostavno, a lastnik nosi tveganje dražjih mesecev.
- Odstotek: najemnik plača dogovorjen delež računa, npr. 60 %. Primerno, kadar ni podštevcev in si enoto deliš z lastnikom ali drugimi najemniki.
- Račun minus lastnikov fiksni delež: lastnik odšteje znesek, ki ga porabi sam (npr. skupna razsvetljava), preostanek plača najemnik.
Primer: delitev po porabi
- Račun za vodo za celo hišo: 84 €
- Skupna poraba po glavnem števcu: 28 m³
- Poraba najemnika po podštevcu: 12 m³
- Delež najemnika: 12 / 28 × 84 € = 36 €
- Ostane lastniku: 48 €
Enak izračun s svojimi številkami naredi brezplačni kalkulator delitve stroškov — ponuja vse štiri načine in izpiše formulo, ki jo lahko pošlješ najemniku.
Odčitki števcev
Delitev po porabi je dobra le toliko, kot so dobri odčitki. Števce odčitaj vsak mesec na isti dan, ob vselitvi in izselitvi pa skupaj z najemnikom in s fotografijo. Zapisnik ob primopredaji prepreči večino sporov.
Če se najemnik vseli sredi meseca, stroške tistega meseca razdeli po dneh ali po odčitku na dan vselitve.
Zaokrožena plačila in preplačila
Najemniki pogosto plačajo okroglo vsoto — npr. 100 € za 93,34 € stroškov. Razliko zapiši in jo odštej pri naslednjem obračunu; enako vodi manjkajoči znesek kot dolg. Tako je ob koncu najema stanje jasno do centa.
RentLOG to naredi samodejno: preplačilo ali dolg prenese v naslednji mesec in ga pokaže tudi najemniku v njegovem portalu.
Varščina in poračun ob koncu najema
Varščina za stanovanje po stanovanjskem zakonu ne sme presegati treh mesečnih najemnin. Z njo ob koncu najema poravnaš neplačane stroške in morebitno škodo, preostanek vrneš.
Ker letni poračuni (npr. za ogrevanje) pogosto pridejo šele po izselitvi, se v pogodbi dogovori, kako bosta poračunala stroške, ki prispejo pozneje.
Uporabi pri tem
Pogosta vprašanja
Ali najemnik plača rezervni sklad?+
Praviloma ne. Rezervni sklad je strošek lastnika, ker je namenjen vzdrževanju in obnovi stavbe.
Kako razdelim elektriko, če nimam podštevca?+
Dogovorita se za fiksni mesečni znesek ali odstotek računa. Ob tem razmisli o vgradnji podštevca — poceni je in odpravi ugibanje.
Kako obračunam stroške, če se najemnik vseli sredi meseca?+
Razdeli račun po dneh, ko je najemnik stanovanje uporabljal, ali po odčitku števca na dan vselitve.
Ali so obratovalni stroški del obdavčene najemnine?+
Praviloma ne, če so v pogodbi dogovorjeni ločeno in jih najemnik plača po dejanski porabi. Zato jih v evidenci vodi ločeno od najemnine.
Vodič je informativen in ni davčni ali pravni nasvet. Pred oddajo napovedi preveri aktualna pravila pri FURS.